ทำความรู้จัก ‘Reverse Mortgage’ หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบย้อนกลับ ทางเลือกสำหรับผู้สูงอายุ เปลี่ยนบ้านให้เป็นเงินนำมาใช้จ่ายยามเกษียณ

จำนวนผู้สูงวัยในประเทศไทย มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยไทยเราได้ก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์แล้ว คาดการณ์ว่าในอีก 10 ปีข้างหน้า สังคมไทยจะมีจำนวนผู้สูงอายุมากถึง 28% ของประชากรทั้งประเทศเนื่องจากไลฟ์สไตล์ของคนในยุคนี้เปลี่ยนไปมาก หลายคนครองโสดหรือไม่มีลูกกันมากขึ้น ทำให้ผู้สูงวัยหลายคนเกิดความกังวล ว่าจะไม่มีเงินเก็บเพียงพอใช้จ่ายหลังเกษียณ บวกกับปัญหาเศรษฐกิจที่ถาโถมหนัก เกิดความเสี่ยงรอบด้านในขณะที่ตนเองไม่มีรายได้สม่ำเสมอเช่นเดิมปัจจุบัน ธนาคารต่างๆมีสินเชื่อที่เรียกว่า ‘Reverse Mortgage’ หรือสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ ช่วยให้ผู้สูงวัยนำบ้านของตัวเองมายื่นขอสินเชื่อกับธนาคารได้ วิธีนี้เป็นหนึ่งในทางลดปัญหาการเงินของวัยเกษียณ และไม่เป็นภาระของลูกหลานสินเชื่อประเภทนี้มีลักษณะย้อนกลับ ต่างจากสินเชื่อแบบทั่วไปเทียบกับตอนวัยหนุ่มสาว หลายคนกู้สินเชื่อธนาคารไปซื้อบ้าน ทยอยผ่อนรายเดือนมาเรื่อยๆพอถึงวัยเกษียณ ผ่อนบ้านหมดแล้ว เราสามารถทยอยขายบ้านคืนธนาคาร เพื่อเอาเงินรายเดือนกลับมาใช้แทน DDproperty เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ เคยให้ความรู้เกี่ยวกับ Reverse Mortgage ไว้ว่าเป็นการจำนองแบบย้อนกลับ แตกต่างกับการจำนองทั่วไป โดยหลักการทำงานจะมีรูปแบบเหมือนการทยอยขายบ้านให้กับธนาคารไปเรื่อยๆผู้สูงอายุที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะได้รับเงินรายเดือนเพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ผ่านการนำบ้านหรือคอนโดฯ ไปจำนองกับธนาคาร แล้วให้ธนาคารจ่ายเงินในแต่ละเดือนให้ ขณะเดียวกัน ผู้สูงอายุก็ยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านหลังเดิมได้ในช่วงบั้นปลายชีวิต
อยากได้ Reverse Mortgage ต้องทำอย่างไร?
1.) ผู้สูงอายุสัญชาติไทย อายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี
2.) มีกรรมสิทธิ์หรือเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย สามารถนำบ้าน/คอนโดฯ ที่ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่มาจำนองไว้กับธนาคาร จากนั้นธนาคารจะตีมูลค่าบ้านพร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้
3.) หากกู้ผ่านแล้ว ทางธนาคารจะทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้ผู้กู้เป็นรายเดือน ผู้กู้ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นและสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกระทั่งเสียชีวิตหรือตัดสินใจขายบ้านไปก่อน เมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้ว บ้าน/คอนโดฯ นั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร ซึ่งธนาคารสามารถนำไปขายทอดตลาดได้
ส่วนในกรณีที่ครบกำหนดสัญญาแล้วผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ จะสามารถยื่นเอกสารเพื่อกู้เพิ่มเติมได้ตามเงื่อนไขของธนาคาร หรือนำเงินมาไถ่บ้าน/คอนโดฯ คืนได้ หรือกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตก่อนและทายาทไม่มาไถ่ถอนอสังหาฯ นั้นคืน ธนาคารจะนำไปขายทอดตลาด โดยหากขายอสังหาฯ นั้นได้ราคาสูงกว่ายอดหนี้ ธนาคารจะคืนส่วนต่างดังกล่าวให้กับทายาทต่อไป
Reverse Mortgage มีข้อจำกัดและความเสี่ยงอย่างไรก็ตาม Reverse Mortgage ยังมีความเสี่ยงและข้อจำกัดหลายอย่าง การประเมินสินเชื่อขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร ยกตัวอย่างเช่น…
– มูลค่าของบ้าน ต้องเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด มีมูลค่าขั้นต่ำกำหนดไว้ชัดเจน หากไม่เป็นไปตามเกณฑ์ ไม่สามารถอนุมัติได้
– วงเงินอนุมัติ คิดเป็นสัดส่วน 30-70% ของราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับประเภทที่อยู่อาศัย และข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร
– บ้านต้องตั้งอยู่ในเขตชุมชน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เดินทางง่าย
– กำหนดเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น เช่น เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
– ผู้ขอยื่นกู้ อยู่อาศัยในบ้านหรือคอนโดนั้นจริง เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ 100%
– บริการนี้มีเฉพาะบางธนาคารเท่านั้น เช่น ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์
นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงเรื่องอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อาจจะเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อเงินที่จะได้รับรายเดือนลดลงกว่าที่คำนวณไว้แต่แรก รวมถึงความเสี่ยงเมื่อมูลค่าของบ้านลดลงในอนาคต ทำให้ธนาคารอาจมีเงินไม่เพียงพอที่จะจ่ายเงินก็เป็นไปได้ หรือในกรณีที่ผู้สูงวัยอายุยืนยาว ยังมีชีวิตอยู่หลังครบสัญญา Reverse Mortgage ต้องเตรียมแผนสำรองไว้ให้ดี เพราะจะได้ไม่รับเงินรายเดือนอีกต่อไป
ผู้พัฒนาอสังหาฯ ลุยโปรดักส์เพื่อผู้สูงวัยจะเห็นว่าธุรกิจหลายภาคส่วน พยายามพัฒนา โปรดักส์สำหรับผู้สูงอายุกัน โดยผู้บริโภควัยเกษียณหลายกลุ่มมีศักยภาพ มีกำลังซื้อสูงทำให้ธุรกิจอสังหาฯ หันมาพัฒนาโครงการเพื่อคนกลุ่มนี้กันมากขึ้น ยกตัวอย่างที่อยู่อาศัยควรจะเป็นห้องตกแต่งครบ ประหยัดเวลา พร้อมเข้าอยู่, เป็นบ้านใกล้ชิดธรรมชาติ มีพื้นที่สีเขียวเยอะ เหมาะแก่การพักผ่อน และมีพื้นที่รองรับการใช้ชีวิตอย่างเหมาะสมกับผู้สูงวัยสะดวกสบาย เป็นต้น นอกจากนี้ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ควรมีบริการด้านสุขภาพครบวงจร โดยร่วมมือกับโรงพยาบาลหรือศูนย์บริการสุขภาพ ให้บริการทางการแพทย์ด้วย ก็จะช่วยให้โครงการน่าสนใจมากยิ่งขึ้น ข้อมูลจาก DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด บอกไว้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทยอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป ตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยโดยมองไปที่ความคุ้มค่าของโครงการ โดย พิจารณาจากราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรเป็นหลัก รองลงมาคือขนาดที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวก
ทางด้านปัจจัยภายนอกที่ผู้สูงอายุใช้พิจารณาเลือกโครงการที่อยู่อาศัย คือเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการ ตามมาด้วยการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ และความปลอดภัยของทำเล

ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก : https://web.facebook.com/todaybizview